収益物件・事業用物件の売却
- HOME
- 収益物件・事業用物件の売却
不動産経営のお悩み・課題を解消する物件売却
収益物件・事業用物件など投資用不動産を保有しているが、「どの時点で売却すべきか迷っている」「出口戦略として物件を売却したいがよいアドバイスがほしい」と、何かとお悩みのオーナー様はぜひこちらをご一読ください。松山市（旧北条市を除く）で一棟収益マンション、アパート、店舗などさまざまな収益物件・事業用物件の売却で実績がある「リビング椿（イエステーション松山城南店）」が、売却に役立つ情報をお届けします。
収益物件・事業用物件の経営にお困りなら、売却という方法も！
収益物件・事業用物件とは、収益を得ることを目的に所有・利用される不動産全般のことを指します。戸建て住宅、マンションに限らず、店舗やオフィスなど投資対象となっている物件はすべて収益物件・事業用物件と呼んでよいでしょう。この中でもとくに居住用に利用されるアパートやマンションを収益物件、店舗、オフィスなど商業利用を主目的とした建物、ビルなどを事業用物件と呼ぶこともあります。
なお、こうした収益物件・事業用物件は家賃収入やテナント収入を得る手段となるほか、キャピタルゲインを得るために売却される場合もあります。また、入居者やテナントの確保が難しくなり、運用益が目減りした場合は“出口戦略”として、売却することも。リビング椿（イエステーション松山城南店）では、主に松山市内の収益物件・事業用物件について、豊富な売却実績があります。もし、思い切って売却をご検討中なら、当社にご相談ください。豊富な情報力を駆使して、大切な資産を可能な限りスピーディーにかつ高値で売却いたします。
収益物件・事業用物件の各タイプについて
収益物件・事業用物件にはいくつかのタイプがあります。住居系、オフィス・テナント系・テナント系、その他のタイプごとにどんな特色があるのでしょうか。
| 住居系 | 人が居住することを前提とした物件全般を指し、アパートマンション、賃貸住宅などはすべて住居系の収益物件です。 |
|---|---|
| オフィス・テナント系 | オフィスや店舗、倉庫など法人・個人が事業目的で入居・利用する収益物件・事業用物件です。 |
| テナント系 | 一般的な店舗、商業施設のほか店舗付き住宅や倉庫もこれに該当します。 |
| その他 | コインランドリーやトランクルームなどインカムゲインを収益の柱とする物件です。ほかにも、投資用太陽光発電施設やAirbnb、シェアハウスなどがあります。 |
居住用物件とは資産価値の算出方法が違う
マンションを例に挙げれば、外見上は居住用物件と収益物件・事業用物件は大差ありません。ただ、売却を前提とするとそこには大きな違いがあります。たとえば、資産価値の算出法です。個人宅や居住用マンションのように文字通り、住むことを目的とした物件では、路線価や築年数が評価の軸になりますが、収益物件・事業用物件では「収益還元法」と言って、その物件が将来生み出すと期待される収益から現在価格を求める算定法が用いられます。
なお、この収益還元法にも1年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と、一定の投資機関から得られる収益とある期間の物件価格を予測して合計する「DCF法」（ディスカウントキャッシュフロー法）が知られています。
収益物件・事業用物件の売却を左右する2つの要素
実際に収益物件・事業用物件を売却する際に、気に留めておきたいポイントが2つあります。それが建物の耐震基準と構造（法定耐用年数）です。販売に大きく影響するからです。
| 耐震基準 | その物件が新耐震基準で建てられたものかどうかで物件の価値が代わります。なお、1981年（昭和56）6月1日以降に建てられた物件は新耐震基準が適用されていますが、それ以前の物件では売却は困難になります。購入希望者の不動産ローンが借りづらいからです。 |
|---|---|
| 構造と耐用年数 | 建築基準法では、建物の構造によって法定耐用年数が変わります。たとえばSRC／RC造47年、鉄骨造34年、木造22年が法定耐用年数です。もちろん、これはあくまでも減価償却の基準として設定された耐用年数であり、物理的な耐用年数とは異なりますが、この法定耐用年数を超えた建物の資産価値はゼロに近くなるため売却は困難です。 |
経験豊富な代表が窓口対応！売却する最適なタイミングをご提案いたします！
収益物件・事業用物件には売却すべき絶好タイミングが3つあります。たとえば「購入価格より高く売れる見込みがあるとき」が一つ。目安は、1年間に発生する税引後の賃貸収入の5倍から10倍ほどの利益を得られることが目安です。
もう一つは、「多額の経費が出ていきそうなとき」。どんな物件も築年数の経過によって老朽化が進みますが、修繕費用がかさみ利回りが悪化しはじめたら売却を検討すべき時期に来ています。築10年が一つのターニングポイントになるでしょう。
最後に「元金返済負担が節税効果を上回るとき」です。たとえば、不動産購入費用は減価償却費に該当するので、償却の初期に、多くの減価償却を計上する定率法で計算した場合、年数の経過とともに所得税が増えていきます。また、不動産ローンを借りて物件を購入したような場合は、経費に計上できない元金の返済額が増えて節税効果をやがて打ち消してしまいます。こうなったら早々に売却を検討することをおすすめします。
ただ、こうしたタイミングを見極めるのはなかなか難しいところ。でも、ご安心ください。収益物件・事業用物件の売却で豊富な経験・ノウハウを持つリビング椿（イエステーション松山城南店）の代表が自ら窓口になって、お客様にとってベストな売却時期や売却方法をアドバイスさせて頂きます。近年、成約実績を着実に積み上げております。
PICK UP！より高く、より早く売却できるように積極的な販売活動をお約束！
不動産売却の成否に大きく関わってくるのは販売活動。リビング椿（イエステーション松山城南店）はこうした観点から独自の方針で物件の売却を強力に推進。新聞折込（チラシ）、雑誌掲載、収益専門自社ＨＰへの掲載、不動産ポータルサイトへの登録・掲載、不動産指定流通機構「レインズ」への登録といった通常の手法に加え、地元金融機関と業務提携を結んでおり、金融機関様からご紹介頂いた良質なお客様もご紹介させて頂きます。
さらに、当社では専門の広告制作担当が常駐し、自社が取り扱う売却物件の販促ツール、メディア対応を一手にコントロールしています。不動産を知り、物件を知る作り手だからこそ、買い手の心をつかむ広告表現、売却に直結する広告表現が可能だと言えるでしょう。